מה קורה עם מחירי הדירות היום – מחירי הדירות לאן?
אנו קוראים בעיתונות חדשות לבקרים דעות לכאן ולכאן. מצד אחד, בעלי אינטרס קבלנים ואחרים האומרים שזו רק רגיעה לפני חידוש עליות המחירים. מצד שני נציגי משרד האוצר הטוענים את ההיפך. אנו חושבים שבכדי להגיע לתשובה הנכונה יש להרכיב “משקפי מאקרו”, להסתכל מלמעלה על המאקרו כלכלה וממנה לנסות להסיק לגבי שוק הנדל”ן והמחירים.
מה אנו רואים מלמעלה? אם נסתכל 30 שנה אחורה, נראה שבתחילת שנות התשעים עד שנת 1997 היו עליות מחירים חזקות בשוק הנדל”ן שגובו בעלייה דרמטית באוכלוסייה עקב עליה מברית המועצות לשעבר. החל משנת 1997 לערך ועד שנת 2003 שוק הנדל”ן חווה קיפאון עמוק שכלל ירידת מחירים של עשרות אחוזים וקיפאון במספר עסקאות. משנת 2004 ועד 2008 לערך שוק הנדל”ן התאושש באיטיות והתייקר באחוזים בודדים מידי שנה.
ראו גם: ניהול תיק השקעות כאן >>
החל משנת 2008 ועד לפני כחצי שנה – חווינו בום גדול במחירי הנדל”ן
אם נשאל את עצמנו “למה”? למה השוק התייקר בצורה כזו? קצב גדילת האוכלוסייה עומד על כ – 2% לשנה, אין עלייה מאסיבית ממדינה זו או אחרת. אז מה בכל זאת הניע את המחירים בעוצמה כזאת כלפי מעלה? התשובה ברורה כשמש: בשנת 2008 התרחש המשבר העולמי הגדול, ובעקבותיו הורידו הבנקים המרכזיים, בכול העולם, את הריבית לרמות אפסיות. זוהי פעולה בסיסית בכלכלה כאשר רוצים לעודד משק במיתון.
אחת התוצאות הישירות היא הסתערות של משקיעים (אשר לפתע קיבלו על השקעה של כספם בבנק ריבית אפסית) על שוק הנדל”ן בכדי ליהנות מדמי השכירות החודשים – תשואה שוטפת משופרת אשר גובתה בעליות מימון זולות במיוחד ובשיעורי מימון גבוהים. זהו למעשה הדלק העיקרי אשר הניע ודחף את שוק הנדל”ן למעלה. בשנים מסוימות כ – 50% מסך רוכשי הדירות היו משקיעים מקומיים וזרים אשר חיפשו אלטרנטיבה לכסף שלהם.
זוהי תופעה כלל עולמית. מחירי הנדל”ן במדינות רבות זינקו לשמים בדיוק מאותה סיבה: סביבת ריבית אפסית. זו אגב גם הסיבה למה חלק מהתכניות והניסיונות של הממשלה לקרר את שוק הדיור לא צלחו. אי אפשר להילחם בתנועות הון אדירות של כסף זול. ולא ממש משנה מה תעשה הממשלה.
האם זהו המצב גם היום? התשובה ברורה: לא!
במהלך השנה האחרונה אנחנו רואים העלאות ריבית עקביות ורצופות בשוק האמריקאי. העלאות אלו משפיעות על מחיר הכסף. אזרח אמריקאי שלוקח משכנתא, משלם ריבית שהולכות ומתייקרת בעקביות. הבנק המרכזי בארץ לא העלה עדיין את הריבית, אך הבנקים למשכנתאות לא חיכו להעלאת ריבית, כדי לייקר באופן משמעותי את המשכנתאות. בשנה האחרונה התייקרה הריבית על המשכנתאות באופן משמעותי. לדוגמה: הריבית המבוקשת היום על משכנתא, בריבית קבועה, לטווח של 20 – 25 שנים היא 4% ומעלה.
שיעור שכר הדירה שמתקבל מדירות נע סביב 4.5% – 2.5% מערך הדירה. בחלק גדול מהמקרים שכר הדירה הוא ברוטו לפני מס. במקרים מסוימים שכר הדירה מכסה פחות או יותר את החזר המשכנתא. בחלק גדול מהמקרים שכר הדירה המתקבל לא מספיק לכיסוי תשלום המשכנתא החודשי ועל כן נדרש להשלים את ההפרש מהכיס. כפי שירידת הריבית תמכה בשוק הנדל”ן, כך העלאת הריבית פוגעת בשוק הנדל”ן וגורמת להתקררות ניכרת בביקושם ובמחירים.
את המשקיעים בשוק הנדל”ן רואים הרבה פחות – באופן יחסי
תוואי הריבית היורדת הסתיים וכעת החל תוואי ריבית עולה. מכאן ניתן להבין שהמשחק השתנה מהיסוד, התנאים כרגע הם לרעת שוק הנדל”ן ויש סיכוי יותר מסביר שפני שוק הנדל”ן לדשדוש / ירידות מחירים. קצב ירידת המחירים תלוי באופן הדוק בקצב העלאת הריבית התלויה בקצב עליית האינפלציה. ברמה אינפלציונית גבוהה ממה שהורגלנו בשנים האחרונות, לא יהיה מנוס מהעלאות ריבית אשר עלולות לגרום לירידה במחירי הדירות.
אם שיעור האינפלציה יתפתח באטיות, ינסו הבנקים המרכזיים בעולם ובארץ להעלות את הריבית בצורה הדרגתית ואיטית, פעולה שתגרום לשוק הנדל”ן להיפגע פחות. בנוסף לגורמי הריבית והאינפלציה והשפעתם, מיושמת תכנית “מחיר למשתכן” של האוצר המשפיעה גם היא על מחירי הדיור דרך ההיצע והביקוש לדירות. וכן ראוי לציין את שיעור מס הרכישה הגבוה (8% – 10%) החל על משקיעים בקניית דירה שניה. בכל הנוגע לשוק בחו”ל ונדלן בארצות הברית גם שם היחס דומה.
לסיכום: ניראה שיש מקום לשינוי גישה בקשר לשוק הנדל”ן למגורים ממה שהורגלנו במהלך השנים האחרונות. מה שהיה לא בהכרח יהיה. סביר להניח שבשנים הקרובות נראה דשדוש ושחיקה במחירי הדירות במקרה הטוב. או ירידות מחירים משמעותיות במקרה הפחות טוב. היום בעידן האינטרנט ניתן לחפש נכסים, פרויקטים חדשים ועוד באתרים כמו יד 2 או Propit שמציעים לגולשים שלהם ממש חיפוש קל ונוח למציאת הנכס הבא שלהם.
ראו חברת השקעות מומלצת >>
