שוק הדיור מצוי באנומליה קיצונית, מצד אחד הריבית במשק לא רק שלא עולה, אלא אולי אפילו תרד מעט ואף לערכים שליליים. נקודה זו דוחפת את שוק הנדל“ן ונותנת לו דלק.
מנגד, ברור שהדלק לשוק זה נגמר. מספר המשכורות שאנשים נדרשים להביא מהבית לטובת רכישת דירה הופכת להיות לא הגיונית ולא מציאותית ולא תוכל להחזיק לאורך זמן.
בנוסף, צריך להבין שברגע שמשקיע קונה דירה, הוא מפסיד באופן מידי 10% –המורכבים ממס רכישה של 8% ועוד 2% הוצאות עו“ד ותיווך. לכן המשקיע בדירה צריך 4 – 3 שנים של שכירות רצופה רק בשביל להחזיר את אותם 10% שהלכו לפח. ובל נשכח, כי ברמת השכירות היום, ובקנייה ממוצעת של המשקיע הישראלי שעומדת על 70% מימון בנקאי (משכנתא) ו– 30% הון עצמי, השכירות בקושי מכסה את תשלומי המשכנתא, וגם זה רק בתנאי שהמשכנתא היא ל – 30 – 25 שנה.
ברגע שלוקחים משכנתא לתקופה קצרה יותר – נניח 15 שנה, התזרים כול חודש שלילי, והמשקיע צריך להוציא סכום כסף נוסף מהכיס.
מכלול הגורמים הללו מטים את הכף, כך שסביר להניח שמחירי הדיור לא יעלו בשנים הקרובות. אך מנגד, ירידת מחירים, אם תהיה, כנראה תהיה מתונה.
תוצאה נוספת הנובעת ממחירי הדירות הגבוהים, היא ירידה באחוז הישראלים הרוכשים דירה. במקומות היקרים יותר כמו אזור מרכז תל אביב, אחוז המתגוררים בדירות שבבעלותם נמוך יחסית ועומד על כ – 30% לעומת ממוצע “תל אביבי” של כ 44%.
שוק ההון מאתגר מאוד, וזאת מכיוון שמצד אחד ולאור הריביות האפסיות, גם אלטרנטיבת השקעה באג“ח ממשלתי או קונצרני בדירוגים גבוהים הנושאת תשואה של 1.5% – 1% לכאורה עדיפה. אך מנגד, כתשואה “קשה” (אבסולוטית) לכיס שלנו, זו פשוט תשואה לא מספקת.
האפיק המנייתי לעומת זאת, משקף בסך הכול רמת מכפילים סבירה, כלומר, השוק המנייתי לא מאוד יקר.
ולכן, משקיעים סולדים בתיקי השקעות שלאורך שנים החזיקו כ – 90% – 80% אגרות חוב או יותר, טוב יעשו אם ישקלו לכול הפחות לאזן מעט את המשקולות, לדוגמה: 25% במניות ו 75% באג“ח, או אפילו 30% במניות ו 70% באג“ח. ברור שבנקודת זמן כזו או אחרת, מימוש בשוק המניות ישפיע לשלילה על התיק ההשקעות, אך בהסתכלות ארוכת טווח, התיק הזה יהיה מאוזן יותר ובעל פוטנציאל תשואה גבוה יותר.
נקודה מעניינת בשוק המקומי: שוק אגרות החוב של החברות בתקופות סוערות נוטה להתנהג ולהיצמד דווקא להתנהגות של שוק המניות.
כלומר, כאשר ישנן ירידות משמעותיות או עליות משמעותיות במניות, שוק האג“ח הקונצרני מגיב באופן דומה. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא העובדה שהכסף לטווח קצר–דהיינו “קרנות נאמנות“- נמדדות באופן מידי בשוק, והלקוחות שרואים תנודתיות חדה מגיבים בהתאם, בעת ירידות הלקוחות מזרימים פדיונות משמעותיים ומוכרים את קרנות הנאמנות שלהם, כשרוב הקרנות הקלאסיות הן קרנות המשלבות אגרות חוב ומניות, ובעת פדיונות היועצים בבנקים ומנהלי הקרנות הללו נאלצים למכור ללא התחשבות בשיקול דעת של איכות המוצר. אותו דבר בעת עליות, כאשר הלקוחות האופטימיים מזרימים קניות לקרנות הנאמנות, מחויבים היועצים לקנות קרנות ללא שיקול דעת של איכות המוצר. לכן, בתקופות כמו הנ“ל נגרמים עיוותים במחירי השוק אותם ניתן לנצל.
לסיכום: תיק השקעות המכיל כ – 30% – 25% מניות ,הוא תיק בעל פוטנציאל להניב, לאורך זמן, תשואה סבירה ביחס סיכון סביר.
מוצרים מגוונים ואלטרנטיביים: זוכים לפריחה: קרנות גידור, פרייבט אקוויטי, קרנות תשתיות למיניהן ,הלוואות חברתיות ועוד ועוד.
אנו רואים כי משקיעים בעלי הון גדול מגוונים את השקעותיהם ומשקיעים חלק מהונם במכשירים הללו. פוטנציאל התשואה לעיתים גבוה מאוד, ורמות הסיכון אמנם משתנות מקרן לקרן, אך ישנן לא מעט קרנות שמציעות רמת סיכון נמוכה יחסית ועדיין בעלת פיצוי מספק.
זה האתגר המשמעותי של מנהלי נכסים – לדעת להבדיל בין קרן לקרן. ולהבחין בין קרן שמציעה מוצר בעל תשואה גבוהה, אך עם סיכון מהותי (כגון רוב קרנות הגידור בשוק שהן תנודתיות להפליא, ובעצם הן מעין קרנות נאמנות רק ללא פיקוח רגולטורי, ועם דמי ניהול גבוהים משמעותית), לבין קרנות שמספקות תשואה נאה לצד סיכון הגיוני וסביר, כגון קרנות תשתיות למיניהן, הלוואות מגובות בטחונות ועוד.
השפעת הריבית: נקודה משמעותית שעולה בדיונים שונים היא האם ישנה בכלל תועלת מהפחתה נוספת של הריבית? האם ריבית של רבע אחוז באמת תדחוף את המשק קדימה ביתר שאת, לעומת ריבית של חצי אחוז? או אפס? אני מאוד מסופק.
בסופו של דבר, ברמות הריבית הנוכחיות, הנשק של ריבית נמוכה מוצה במלואו, ותזוזה לכאן או לכאן לא מצדיקה בתועלתה, את הנזקים העתידיים שאולי תגרום.
